회원 로그인
회원 가입
자동등록방지 숫자를 순서대로 입력하세요.
회원가입으로 서비스 약관개인정보 보호 정책에 동의합니다.



아파트관리 묻고 답하기 | 용아연 | 종합 | 국토부 질의.답변 | 법제처 유권해석 | 판례
최종편집일 : 2022년 05월 25일 15:58:28
국토부 질의.답변    |  아파트뉴스  | 국토부 질의.답변
장기수선계획,장기수선충당금 등 2  
카카오톡으로 보내기
기자 : 아파트연합신문 등록일 : 2020-12-20 07:49 최종편집일 : 2020-12-20 07:49
 

953ac3bcda0eae24cc279ecbcb8d8205_1608417
 

[ 질 의 ]

난방배관의 일부구간이 부식되어 수선하고자 하는 경우에도 장기수선계획을 조정 후에 하여야 하는지요?
장기수선계획에는 전면교체로 작성되어 있고, 총론에는 긴급공사로서 '배관 누수'가 포함되어 있습니다.

 

[ 답 변 ]

장기수선계획서의 ‘전면교체’는 단지내 시설물 전체의 교체만을 의미하지는 않습니다. 국토교통부 [장기수선계획 실무 가이드라인]에 따르면 공간적으로 독립성이 인정되는 경우에는 해당 공간 전체를 ‘전면’으로 인정하고 있으며 난방관의 경우 수직배관은 1개 라인 수직배관을, 수평배관은 구분된 공간의 수평배관을 전면으로 인정하는 것으로 설명하고 있습니다. 따라서, 귀 공동주택에서 수선하고자하는 범위가 상술한 전면교체에 해당한다면 장기수선충당금을 사용해야 할 것으로 판단되며, 아직 수선 주기가 도래하지 않은 경우라면 장기수선계획을 조정한 후 그에 따라야 할 것으로 사료됩니다. 다만, 귀 공동주택의 장기수선계획 총론에서 긴급공사에 대해 규정되어 있고 배관 누수에 따른 공사가 긴급공사에 해당된다면 총론에 따라 선집행하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있을 것으로 사료됩니다.
※ 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려받으실 수 있습니다.(26쪽, 137쪽 참조)             (전자민원 '18.09.28)

[ 질 의 ]

1917년 7월 28일 사용승인 받고 입주한 아파트 입니다.
장기수선충당금은 1년 후에 적립하는 것으로 알고 있는데, 만약 2018년 7월부터 적립해야 된다면 부과는 몇월에 해야하는지요?

[ 답 변 ]

「공동주택관리법 시행령」 제31조 제5항에 따라 장기수선충당금은 해당 공동주택이 사용검사(승인) 받은 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 “적립”하도록 규정되어 있으며 “부과”시기에 대해서는 규정되어 있지 않으므로 귀 공동주택의 경우 7월부터 “적립”하여야 할 것으로 판단됩니다.


아울러, 장기수선충당금은 전월 발생분을 익월에 정산하는 관리비와는 달리 앞으로 사용할 필요 비용을 미리 적립하는 것이므로, 7월 말일까지 납부하는 고지서에 장기수선충당금이 부과된 경우에 이것이 6월분을 의미하는 것이 아니므로 부과 시기가 문제될 것으로 보이지는 않습니다.  (전자민원 '18.08.27)

[ 질 의 ]

장기수선계획서 작성을 외부 전문가에게 맡길 경우 비용 처리 방법은?

 

[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제7조 제2항에 따라 장기수선계획의 조정 주체는 ‘입주자대표회의와 관리주체’입니다. 구체적으로는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 조정하므로 장기수선계획 조정안의 작성자는 ‘관리주체’입니다.


따라서, 장기수선계획 조정안은 원칙적으로 관리주체가 작성해야 하는 것이며, 장기수선계획 조정안 작성 대행업체에 대한 비용을 공동주택 입주자등에게 징수한 ‘관리비’로 집행하거나 소유자에게 징수한 ‘장기수선충당금’으로 집행하는 것은 원칙에 맞지 않습니다.

 

다만, 국토교통부 해석에 따르면 장기수선계획을 조정하는 업무가 해당 공동주택의 장수명화를 견인하는 중요한 업무이므로 이러한 중요한 업무에 대하여 보다 전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해나가고자 하는 경우에는 해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 보아 장기수선계획에 반영(소유자의 의견을 수렴하여 장기수선계획 조정절차를 거쳐야 함)한 후에 그 비용을 장기수선충당금으로 집행하는 방법은 가능합니다.

 

참고로, 중앙공동주택관리지원센터에서는 단지특성이 반영된 장기수선계획서를 쉽게 작성할 수 있도록 '공동주택 유지관리 정보시스템'을 개발하여 무료로 운영 중이며, 관리주체는 회원등록 후에 사용할 수 있습니다.

※ 공동주택 유지관리 정보시스템 접속주소 : apt.lh.or.kr 또는 중앙공동주택관리지원센터 홈페이지에서 연결

 (전자민원 '18.08.23)

[ 질 의 ]

장기수선계획에 의해 내외부 도장공사 시행시에 공용부위 창문 코킹, 지상주차장 차선도색, 외부 장애인램프 바닥공사 등을 묶어서 단일업체가 공사할 수 있는지?

 

[ 답 변 ]

의무관리대상 공동주택에서 공사 사업자를 선정할 때에는 「주택관리업자 및 사업자선정지침」을 따라야 하며, 해당 지침에는 공사의 발주방법에 관한 사항은 별도로 명시되어 있지 않으므로 공동주택의 여건에 따라 복합공사(2개 업종 이상의 전문공사) 형태로 발주하는 것은 가능할 것으로 판단됩니다.

 

다만, 복합 공사를 발주하는 때에는 ‘해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 모두 가진 하나의 업체가 입찰에 참가하는 경우’와 ‘해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 가진 각각의 업체가 연합하여 입찰에 참가하는 경우’ 모두를 허용할 수 있을 것이나, 모든 면허를 갖춘 업체만 참여토록 제한하는 것은 바람직하지 않습니다.

 

또한, 「건설산업기본법 시행령」 제16조제2항제1호 및 제3항에 따르면 “주된 공사를 시공하기 위하여 또는 시공함으로 인하여 필요하게 되는 종된 공사”나 “2종이상의 전문공사가 복합된 공사로서 공사예정금액이 3억원 미만이고, 주된 전문공사의 공사예정금액이 전체 공사예정금액의 2분의 1이상인 경우 그 나머지 부분의 공사”는 부대공사로서 해당 공사는 별도의 업종을 등록하지 하니하고도 도급받을 수 있도록 규정하고 있음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다. (전자민원 '18. 08.20)

 

 

[ 질 의 ]

강원도 원주소재 아파트입니다.

장기수선충당금을 사용해서 스포츠센터를 보수하는 경우 스포츠센터를 이용하지 않는 입주자의 불만이 있을 것 같아서, 사용자 부담으로 운영을 하고 있는 스포츠센터의 이익금을 장기수선충당금으로 적립할 수 있는지?

 

[ 답 변 ]

주민운동시설 운영에 따라 발생하는 관리외 수익은 입주자와 사용자가 적립에 함께 기여한 잡수입으로 보는 것이 타당할 것이므로 소유자가 부담하는 장기수선충당금으로 적립하는 것은 적절하지 않을 것으로 사료됩니다.

 

「공동주택관리법」에 따른 장기수선충당금은 대상 시설의 이용 여부에 따라 부과되는 것이 아니며 장기수선계획의 수립 기준인 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1의 제7호 산식과 시행령 제19조 제1항 제14호에 따라 귀 공동주택 관리규약으로 정해진 요율을 적용하여 세대별 부담액이 산정ㆍ부과 되는 것이므로 승강기를 이용하지 않는 층에 거주하거나 차량이 없어 지하주차장을 이용하지 않는다 하더라도 해당 장기수선공사가 반영된 장기수선충당금을 납부하여야 할 것으로 판단됩니다.

 

주민운동시설 운영에 따라 발생하는 관리외 수익은 강원도 공동주택 관리규약 준칙 제73조 제3호에 따른 입주자와 사용자가 적립에 함께 기여한 잡수입으로 판단되므로, 같은 조 제3호 및 제4호에 따라 우선 지출항목, 관리비 차감, 예비비 적립으로 사용할 수 있을 것으로 판단됩니다.   (전자민원 '18.07.24)

[ 질 의 ]

공동주택관리법상에는 3년이 도래하기전에 장기수선계획을 조정할 경우 입주자 동의를 받아야 한다고 되어있습니다.

기존 장기수선계획이 다소 미흡한 부분이 많아서 3년이 넘은 시점에서 전문업체에 의뢰하여 작성하였습니다.

입주자대표회의에서 의결하여 조정해도 되는지?

 

[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토(정기 검토)하고 필요한 경우 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 조정합니다. 여기에서 '3년마다'의 의미는 국토부에서 '36개월마다'로 유권해석 하고 있으며, 36개월이 되는 해당 월까지 검토 완료하여야 합니다.

또한, 같은 조 제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 관리여건상 조정이 필요한 경우에는 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 장기수선계획을 조정(수시 조정)할 수 있습니다.

 

따라서, 정기 검토에 의한 조정은 입주자대표회의의 의결로, 수시 검토에 의한 조정은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받도록 규정하고 있는 것으로써, 질의와 같이 3년이 넘어서 장기수선계획을 검토하여 조정하는 경우라면 이를 정기적인 검토에 의한 조정으로 볼 수 없고 수시 검토에 의한 조정으로 보아 입주자 과반수 서면동의를 거쳐 조정하여야 할 것으로 판단됩니다.    (전자민원 '18.07.20)

[ 질 의 ]

아파트 준공(사용승인)할 때의 최초 장기수선계획상 장기수선충당금은 428(원/㎡)으로 인계 받았습니다. 

입주자대표회의를 구성하여 장기수선충당금을 171(원/㎡)으로 조정(수립후 3년이 되기전) 하고자 합니다.

입주자의 과반수 동의를 받으면 되는지?

 

[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조 제3항에 따라 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정하는 경우라면 전체 입주자 과반수의 서면동의가 필요합니다. 다만, 장기수선충당금 세대별 부과액은 장기수선계획의 수립 기준인 시행규칙 별표1의 제7호 산식과 시행령 제19조 제14호에 따라 귀 공동주택 관리규약으로 정해진 요율을 적용하여 산정되는 것이므로, 장기수선충당금 세대별 부과액의 다소를 문제삼아 장기수선계획을 조정하는 것이 아닌 장기수선충당금 세대별 부과액만을 조정하는 것이라면 전체 입주자의 과반수 동의를 받더라도 타당하지 않습니다.


즉, 전체 입주자의 과반수 동의를 받아 장기수선계획을 조정하고 조정 결과에 관리규약상의 장기수선충당금 요율을 적용하여 장기수선충당금 세대별 부과액을 결정하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.   (전자민원 '18.07.16)

[ 질 의 ]

장기수선계획서에 급수관 전면교체는 있으나 부분수선은 없습니다.
동파방지를 위하여 전체 급수관에 보온 보강공사(보온재, 열선)를 하려고 하는데
이 경우 장기수선충당금 또는 수선유지비 어느 것으로 처리하여야 하는지?

 

[ 답 변 ]

국토교통부 장기수선계획 실무 가이드라인에 따르면 보온재를 급수관의 범위에 포함하여 설명하고 있고 열선 역시 배관의 보온을 위한 것으로써 열선공사 및 보온공사는 배관교체공사의 마무리 단계에 해당할 것으로 보입니다. 따라서, 급수관 보온공사는 배관교체공사의 일부를 구성하는 것으로 판단되므로 보온공사비 역시 장기수선충당금을 사용하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.
* 장기수선계획 실무 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집에서 내려받으실 수 있습니다. (전자민원 '18.07.12)

[ 질 의 ]

주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받아 준공된 의무관리대상이 아닌 공동주택(아파트)입니다.
건축허가일은 1989년10월13일이고, 사용승인일은 1990년5월24일입니다.
세대수는 80세대 미만 2개동이며, 승강기는 없고, 개별난방 공동주택입니다. 

의무관리대상이 아닌 공동주택도 행위허가 및 신고, 장기수선계획, 하자보수 관련해서는 공동주택관리법을 적용 받아야 하는 걸로 알고 있는데, 현재 상기 아파트도 장기수선계획과 관련된 조항(공동주택관리법 제29조제1항)을 적용해야 하는지?

 

[ 답 변 ]

「공동주택관리법」에서 규정하는 의무관리대상 공동주택이 아니더라도 ‘행위허가(신고), 사업주체 하자보수의무, 지자체의 감독, 장기수선계획 등에 관련된 사항은 「공동주택관리법」을 따라야 할 것입니다. 다만, 장기수선계획에 대해 법 제29조 제1항에서 그 적용 대상을 규정하고 있으므로 그에 따르면 될 것으로 판단됩니다.

 

귀 공동주택 준공 당시 「공동주택관리령」 제23조 제1항 및 제2항에 따라 장기수선계획을 수립하여야 하는 공동주택은 다음과 같습니다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택

 

따라서, 귀 공동주택은 준공 당시에는 장기수선계획 수립 대상에 해당되지 않는 것으로 판단되며, 이 후 주택법 개정으로 2007년 4월 20일 ‘「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물’, 2013년 12월 5일 ‘지역난방방식의 공동주택’이 추가되었습니다. 추가된 조항은 이미 준공된 공동주택에도 적용될 것이나 귀 공동주택은 추가된 두 가지 경우에도 해당되지 않으므로 장기수선계획에 대해서 「공동주택관리법」을 적용받지 않는 것으로 판단됩니다.  (전자민원 '18.07.06)

 

 

등록된 댓글이 없습니다.

최신 기사 인기 기사 섹션별 인기기사
아파트뉴스의 최신글
  성남시, 매화마을 1단지 리모델링 사업계획 승…
  성복동 성복센트럴자이 현판식
  국가보훈대상자 예우를 위한 보훈단체와 동두천…
  오산시 장애인의 날 맞아 정성영씨 등 유공자 …
  부천시, 공동주택 공용시설물 유지보수 지원사업…
  ‘맹순씨네 아파트에 온 새들’보러 오세요!
  울산시, 공동주택 관리감사 및 기술자문 지속 …
  경비·청소 노동자 휴게시설 개선 최대 500만…
  올해 공동주택 보조금 지원 단지 95곳 선정
  고양시, 1기 신도시 등 공동주택 리모델링 활…
아파트연합신문 회사소개    |    회원가입약관    |    개인정보처리방침    |    이메일주소 무단수집거부    |    기사제보    |    광고안내/신청
  • 경기도 용인시 수지구 풍덕천로 139번길 16-3 일신BD 3F / TEL : 031)261-2502 / FAX : 031)261-2503
    인터넷 등록번호 : 경기-아51027 / 등록연월일 2014년07월22일 발행인 / 편집인 : 김광수 청소년보호책임자:김광수
    Copyright© 2015~2022 아파트연합신문 All right reserved