[ 질 의 ] 

아파트 하자보수보증금 계정에 예치된 금액을 입주자대표회의에서 장기수선충당금으로 계정 이체를 의결하면 장기수선충당금으로 계정 이체가 가능한지

[ 답 변 ]

하자보수보증금은 공동주택관리법 제38조 및 같은 법 시행령 제41조에 따라 하자보수보증금의 용도에 적합하게 사용하여야 하므로, 이를 장기수선충당금으로 적립하는 것은 적절하지 않으니 참고하시기 바랍니다. (전자민원 ‘19.11.8)

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[ 질 의 ]

개별난방 전환공사에 대해 장기수선계획에 반영하였으나, 개별난방 추진을 위한 설계용역 비용을 명시하지 않았을 경우 계획 조정 없이 장기수선충당금 사용이 가능한지

[ 답 변 ]

공동주택관리법 제30조제2항에서는 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 하고 있으므로 장기수선계획에 포함된 난방방식 전환 공사에 부대되는 용역(설계용역)을 장기수선충당금으로 집행하기 위해서는 장기수선계획의 조정이 선행되어야 할 것으로 사료되오니 참고하시기 바랍니다. (전자민원 ‘19.11.4)

[ 질 의 ]

장기수선계획 수립된 연도는 다음과 같습니다.

- 2010.11 : 사업주체(건설사)계획수립

- 2015.12.1 : 계획수립(입대의 의결)

- 2017.12 : 계획 조정(입주자 과반수 동의)

- 2018.10 : 계획 조정(입주자 과반수 동의)

- 2019.2 : 계획 조정 (입주자 과반수 동의)

장기수선계획의 정기 검토 주기를 2015년 12월1일 입주자대표회의 의결된 시점을 기준으로 해야 되는지? 신법 유예 기간이었던

2014.6.25~9.25 을 기준으로 하여야 하는지?

[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 합니다. 또한 같은 법 부칙 제13조에 따르면 2014년 6월 25일 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 공동주택의 경우 해당 날짜로부터 3개월 이내에 검토를 하였어야 합니다.

그런데 질의하신 내용으로 볼 때 고객님의 공동주택은 위 법조항에 명시된 기간 이후에 검토를 실시한 것으로 판단됩니다. 따라서 이러한 경우는 2014년 6월 25일 이후 최초로 실시한 검토 시점을 정기검토 주기의 기산시점으로 판단하시면 됩니다.  따라서 고객님의 공동주택은 2015년 12월 1일에 조정한 장기수선계획의 검토 완료시점이 정기검토의 기산시점이 될 것으로 보입니다. 이 때 법으로 정하는 검토 주기에 관한 날짜는 조정일이 아닌 검토를 완료한 달이 기준이 됨에 유의하시기 바랍니다. (전자민원 ‘19.10.30)

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[ 질 의 ]

1. 장기수선계획서 상에 공사 금액보다 실제 집행는 금액이 초과 발생할 경우, 입주자 과반수의 동의를 받아야 하는지? 아니면 입대의 의결로 가능한지

2. 관리규약 상에 장충금 적립요율이 낮아서 조정하려고 하면 3년이 된 검토 시점에서 조정하고 부과해도 되는지 아니면 관리규약을 개정하여 부과해야 하는지

[ 답 변 ]

- 「공동주택관리법」 제30조제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 합니다. 따라서 장기수선계획에 따른 공사금액이 초과하는 경우 해당 계획을 조정하신 후 장기수선충당금을 집행하여야 합니다.

이 때 해당 조정 건이 정기검토에 따른 경우라면 입주자대표회의 의결로 조정이 가능합니다만, 그 외의 경우는 입주자 과반수 서면동의 절차를 거쳐야 합니다.

- 월간 세대별 장기수선충당금은 장기수선계획기간 중의 수선비총액과 관리규약 상 적립요율에 따라 달라질 수 있습니다. 이 때 장기수선계획의 조정이나 관리규약 개정은 그 사유가 발생하면 언제든지 가능하며 관련 절차를 따라 진행하시면 됩니다. 다만, 관리규약 개정 시 정확한 장충금 적립을 위하여 적립개시 시점부터 관리규약 개정 일까지 적립된 장충금의 요율을 산정하는 절차가 수반되어야 하며, 이후의 기간에 대하여 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 적립요율을 정하는 것이 바람직할 것입니다.   (전자민원 ‘19.10.10)

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[ 질 의 ]

장기수선계획에 있는 감지기, 스피커 등과 같이 300만원 이하로 보수가능한 시설물은 수선유지비로 보수할 수 있는지?

[ 답 변 ]

장기수선충당금과 수선유지비의 구분은 금액의 다소도 고려되어야 하겠지만 그 이전에 항목의 성격이 먼저 고려되어야 할 것입니다.  「공동주택관리법」 제30조 제2항에 따라 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라야 하므로 장기수선계획에 반영되어 있다면 그 금액의 다소를 떠나 장기수선충당금을 사용하여야 합니다. 

참고로, 소액 공사로 인하여 장기수선계획을 조정하여야하는 번거로움 등을 피하기 위하여 장기수선계획 총론에 소액지출에 대한 사용 근거를 마련한 경우에는 그에 따라 장기수선충당금을 먼저 사용하고 추후 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하고 있으니, 이를 참고하여 소액인 경우 간편하게 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 규정하고 그에 따라 장기수선충당금을 사용하시기 바랍니다.
※ 소액지출에 대한 보다 자세한 사항은 [장기수선계획 실무 가이드라인]을 참조하시기 바랍니다. 가이드라인은 중앙공동주택관리지원센터 누리집 자료실에서 내려 받으실 수 있습니다.

[ 질 의 ]

분양 당시부터 공동현관 자동문이 설치되어 있지 않은 아파트입니다.

또한, 1층의 일부세대는 공동현관문을 이용하지 않는 독립된 현관 출입구를 사용하는 구조입니다. 

장기수선계획에 반영하여 공동현관 자동문을 설치하고자 하는데, 공통으로 적립된 장기수선충당금을 사용하는 장기수선계획 공사를 시행할 수 있는지?

[ 답 변 ]

「공동주택관리법」 제29조에 따라 장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대해 수립하는 것이며 각 동 주출입구는 1층 세대가 이용하지 않는 구조라 하더라도 공용부분에 속할 것입니다. 또한, 같은 법 시행령 제30조에 따라 장기수선계획 수립 기준은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1이 되며, 별표1에 따라 제1호 내지 제6호 시설물에 대해 제7호의 산식으로 월간 세대별 장기수선충당금을 산정합니다. 별표1의 시설물 중에는 해당 시설물을 이용하지 않는 세대도 있을 수 있겠으나 제7호 산식에 따르면 장기수선충당금은 거주 층이나 시설물의 이용 여부에 따라 달라지지 않으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조에 따라 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다.

상기 사항들을 살펴볼 때, 1층 일부세대가 각 동 주출입구를 이용하지 않는 구조라도 공동주택 공용부분인 주출입구에 대해 장기수선계획에 반영하고 그에 따른 교체공사를 시행할 수 있을 것으로 판단됩니다.  (전자민원 '18.12.13)

[ 질 의 ]

공사업자를 적격심사에 의해 선정하기로 의결할 경우
관리규약의 적격심사제 세부평가표 중 세부배점 간극을 정하는 것은
입주자대표회의 의결로 가능한 걸로 알고 있습니다.
그러면 의결로 가능한 세부배점 간극이란 구체적으로 어떠한 간극을 가리키는 것인지요.

예로서 관리규약에 정해진 평가내용의 신용평가 등급에서
A등급 이상 15점, B등급 이상 13점, C등급 이하 10점으로 정해져 있는 경우,
AA등급 이상 15점, B 등급 이상 10점, B­마이너스 ­등급 이하 8점으로 정하는 것을 입주자대표회의 의결로 가능한지요.
(관리규약의 신용평가 등급 및 세부배점을 입주자대표회의 의결로 변경 가능한지의 여부 포함)

[ 답 변 ]

「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표 5] 공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표의 “세부배점 간격”을 정하는 것은 입주자대표회의 의결로 가능합니다.
다만, 국토교통부에서는 “입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 평가항목을 달리 정한 경우”에는 달리 정한 평가항목에 대한 평가기준 및 제출서류를 새롭게 정할 수 있을 것이나, 동 표준평가표의 평가항목을 그대로 사용하는 경우에는 <비고>에 제시된 평가기준 및 제출서류를 그대로 적용하여야 하며, 이 기준을 임의로 변경하는 것은 적합하지 않은 것으로 해석하고 있습니다(「주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설서」 참조).

[ 질 의 ]

당 아파트의 준공일은 2002년 1월 30일입니다.

그러므로 장기수선계획의 정기 조정주기는 3년씩을 계산할 경우 2017년 1월 30일 입니다.

그러나, 2011년 6월 25일 이후로부터 구 주택법에서 3년마다 정기검토를 반드시 해야하는 2014년 9월 25일(특례기간)까지 한번도 정기검토를 하지 않아 2015년 12월 18일 입주자 동의를 거쳐 입주자대표회의에서 장기수선계획검토 조정을 의결하였습니다.

이에 정확한 장기수선계획 정기검토 조정 주기를 문의 합니다.

[ 답 변 ]

입주자와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 되어 있으며, '3년마다'는 만 3년(36개월)을 의미합니다.   또한, 장기수선계획 검토 기산점은 다음과 같이 구분됩니다.

가. 검토시점이 2011년 6월25일 이전에 검토했거나 한번도 검토하지 않은 경우

    : 2014년 6월25일부터 2014년 9월25일까지 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하여야 하며(공동주택관리법 부칙 제13조), 이때의 검토일이 장기수선계획 정기검토 기산점으로 인정되므로 이후 3년마다 검토하여야 합니다.

나. 검토시점이 2011년 6월25일부터 2014년 6월25일 사이에 해당하는 경우  

     : 검토한 날로부터 만 3년이 속한 달에 검토하여야 합니다.

다. 2014년 9월 25일 이후 최초 검토한 경우  

     : 검토일로부터 3년마다 하는 검토는 정기검토가 되고, 3년이 경과되기 전에 검토할 경우에는 수시검토에 해당됩니다.

※ 공동주택관리법 부칙 제13조(장기수선계획의 검토에 관한 특례)

법률 제12115호 주택법 일부개정법률 시행일인 2014년 6월 25일 당시 장기수선계획을 검토한 후 3년이 경과한 공동주택의 입주자대표회의와 관리주체는 같은 개정법률 제47조제2항의 개정규정에도 불구하고 같은 개정법률의 시행일인 2014년 6월 25일부터 3개월 이내에 장기수선계획을 검토하고 그에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다. (전자민원 '17.11.07) 

[ 질 의 ]

입주후 최초의 장기수선충당금은 언제 부과해야하는지 알려주시기 바랍니다.

[ 답 변 ]

구 「주택법시행령(대통령령 제18146호, 2003.11.29. 전부개정)」 제66조제3항에서 ‘장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.’라고 규정하고 있었으며,
2010.7.6. 개정된 구 「주택법 시행령(대통령령 제22254호, 2010.7.6.)에서 같은 조항에 대하여 ‘다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.’라는 단서 조항이 추가되었습니다.

아울러 「공동주택관리법 시행령」 제31조제5항에서 ‘장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 제10조제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다.
1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날
2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날‘이라고 규정하고 있습니다.

따라서 장기수선충당금의 적립시점에 대하여 법령에서 변경된 사항은 없으며, 장기수선충당금은 사용검사일 또는 사용승인일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립하여야 하는 것임을 알려드립니다.

참고로, 일반적으로 관리비의 처리절차가 전월분 관리비를 당월에 부과, 징수하는 체계로서 장기수선충당금은 법령에서 정하고 있는 적립시점에 부과, 징수해야 하는 것이므로 적립시점의 전월분 관리비를 부과할 때 함께 부과하여야 하는 것이며, 사용검사일부터 1년이 경과한 날의 다음 달부터 적립하는 것이 아닌 점 유의하시기 바랍니다. ('17.10.06  전자민원) 

[ 질 의 ]

아파트의 노후 CCTV설비 일체를 교체하는데 있어서
1. 클라우드 방식(관리소에 영상저장장치를 설치하지 않고 인터넷을 통하여 SK브로드밴드, 에스원 등 업체의 서버에 저장하는 방식)으로 ,
2. CCTV카메라, 모니터 등 설비 및 배선공사 일체를 업체에서 해주고 고장시 유지보수도 업체에서 하고, 아파트는 월정액을 납부하는 방식으로,
3. 그 월정액을 장기수선충당금으로 납부가 가능한지 궁금합니다. 

[ 답 변 ]

ㅇ 장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기 위해 수립하는 것이며,(공동주택관리법 제29조제1항)
- 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 것입니다.(공동주택관리법 제30조제1항)
- 따라서, CCTV의 경우 장기수선계획에 반영하여 장기수선충당금으로 교체 및 보수하여야 할 것으로 보이며, 이를 할부·임대(리스) 등의 방식으로 진행하는 것은 타당하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다. ('16.12.05  국토부 전자민원)

[ 질 의 ]

공동주택관리법 제29조제1항에 따르면 장기수선계획은 공동주택의 공용부분의 주요시설에 대해 교체 및 보수를 하기위해 수립하고

동법 제30조제1항은 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 것으로 되어있습니다.

여기서 공동주택의 공용부분의 주요시설 교체라 함은

1. 구입교체만을 의미하는것인지 아니면 임차교체까지도 포함하는지 여부

2. 구입교체만을 의미하면 관련법 조항을 알려 주시기 바라며 또한 구입교체보다 임차교체가 훨씬 경제적이득이 있음에도 불구하고 임차하지 못한 소유자 피해보상은 정부 어느부서에서 담당 하는지
3. 임차교체도 포함하면 매월(년) 임대자에게 지급하는 임대료는 관리비(수선유지비)로 부과하여야 하는지 아니면 적립된 장기수선충당금에서 지급하여야 하는지

[ 답 변 ]

ㅇ ‘공동주택관리법’제29조제2항에 의하면 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있으며,

- 같은 법 제30조에는 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있습니다.

- 위의 내용과 같이 공동주택관리법령에서는 공동주택의 주요시설물을 교체하거나 보수하기 위해서 계획을 수립하여 필요 비용을 적립하고, 그 계획에 따라 적립된 장기수선충당금을 사용하도록 규정하고 있습니다.

- 또한, 같은법 제30조제1항 및 같은법 시행규칙 제9조, 별표1에 따르면 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 정기적인 수선유지가 필수적인 공동주택 주요시설의 범위에 관하여 규정하고 있고, 이는 장기수선계획을 수립·조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설에 해당한다고 할 것입니다.

- 따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함하여 적립된 장기수선충당금으로 집행하는 것이 타당할 것으로 판단되며, 이를 렌탈(임대) 또는 할부 방식으로 진행하는 것은 타당하지 않은 것으로 판단됨을 알려드립니다.

- 만일, 공동주택 주요시설(별표1)의 교체공사를 렌탈(임대) 또는 할부 방식으로 할 수 있도록 한다면, 해당 공동주택 주요시설 수선공사에 소요되는 비용을 적절하게 적립할 필요성이 줄어들게 되고, 렌탈(임대) 또는 할부 방식의 공사로 입주자 등에게 과도한 부채를 발생 시킬 우려가 있습니다.

- 또한, 주요시설의 교체 비용을 소유자가 부담하는 장기수선충당금이 아닌 사용자와 임차인에게 전가 될 수 있는 등 이는 결국 공용부분 주요시설의 체계적이고 계획적인 수선유지를 위해 공동주택관리법령으로 규정하고 있는 장기수선제도와 장기수선충당금의 충실한 적립을 저해하는 것이 될 것이므로 위의 내용과 같이 유권해석 하고 있음을 알려드리며, 이점 양해하여 주시기 바랍니다.  ('17.06.27  국토부 전자민원)